Simulator
갭투자 · 월세투자 · 자가거주 — 동일한 초기자본과 기간에서 어떤 선택이 더 유리한지 IRR(연 수익률)로 비교해드려요. 대출이 있는 경우(월세·갭)도 함께 반영됩니다.
처음이라면 — 3단계로 사용해 보세요
- 왼쪽 “공통 가정”에 내가 가진 현금(억), 물건 가격(억), 몇 년 보유할지를 입력하세요.
- 전략별 카드(갭/월세/자가)에서 대출 금액과 금리, 보증금·월세·전세가율 등 내 상황에 맞게 조정합니다.
- 오른쪽 기본 결과에서 세 전략의 연 IRR과 최종 순자산을 비교하세요. 숫자가 클수록 유리합니다.
결과 읽는 법
- 연 IRR — 내가 넣은 돈이 연 평균 몇 % 불어났는지 (정기예금 비교 가능).
- 최종 순자산 — 보유 기간이 끝났을 때 남는 돈(집값 차익 + 누적 현금흐름 − 세금/대출 상환).
- MOIC — 넣은 돈 대비 몇 배가 되었는지 (예: 2.0× = 2배).
- 자본부족 표시가 뜨면, 초기자본이 부족하거나 대출 비중을 늘려야 합니다.
💡 월세·갭에 대출(억)을 입력하면 자기자본 부담은 줄지만, 매년 이자가 빠져나가요. 금리가 높을수록 IRR이 낮아집니다.
적용 범위
본 도구는 무주택자 또는 생애최초~1주택 취득 상황을 가정합니다. 다주택자 중과세는 다루지 않습니다.
시뮬레이션 안내
본 결과는 입력 가정에 따른 시뮬레이션이며 실제 세금·수익을 보장하지 않습니다. 세율 기본값은 무주택~1주택 기준 일반 가정이며 실제 적용 세율과 다를 수 있습니다. 정확한 세금은 세무 전문가나 부동산계산기로 확인하세요.
갭투자
6.2%
연 IRR
최종 순자산4.21억
초기 투입1.87억
MOIC2.65×
월세투자
자본부족5.4%
연 IRR
최종 순자산6.07억
초기 투입5.07억
MOIC2.61×
필요 자본 5.07억이 초기자본을 초과
자가거주
자본부족6.4%
연 IRR
최종 순자산5.47억
초기 투입3.07억
MOIC2.80×
필요 자본 3.07억이 초기자본을 초과
누적 순자산 추이
단위: 억원 · 매년 말 시점 추정
IRR 비교
이 도구의 한계
· 세금은 무주택~1주택 가정 기본값이며 실제와 다를 수 있습니다 (다주택 중과 미반영).
· 1세대 1주택 양도세 비과세 요건(거주·보유기간·12억 한도)은 토글로 단순화되었습니다.
· 장기보유특별공제·종합부동산세 세부 누진은 미반영됩니다.
· 대출 규제(DSR/LTV)는 시점별로 변하며 만기 일시상환을 가정합니다.
· 역전세·전세사기 등 꼬리 리스크는 단순화되었습니다.
· 단일 물건 N=1 가정이며 통계적 일반화는 불가합니다.
본 도구는 학술·정보 제공 목적의 분석이며, 특정 지역·단지에 대한 매수·매도 추천이나 개인 투자 자문이 아닙니다. 예측 모형의 정확도와 정보의 한계를 확인하신 뒤, 거주·투자 판단은 본인의 책임 아래 신중히 결정하세요.