투자 시나리오 시뮬레이터
갭투자 / 월세투자 / 자가거주 — 동일 초기자본·동일 기간 가정에서 IRR을 비교합니다. 모든 세금·금리·시세 가정은 사용자가 직접 조정합니다.
적용 범위
본 도구는 무주택자 또는 생애최초~1주택 취득 상황을 가정합니다. 다주택자 중과세는 다루지 않습니다.
시뮬레이션 안내
본 결과는 입력 가정에 따른 시뮬레이션이며 실제 세금·수익을 보장하지 않습니다. 세율 기본값은 무주택~1주택 기준 일반 가정이며 실제 적용 세율과 다를 수 있습니다. 정확한 세금은 세무 전문가나 부동산계산기로 확인하세요.
갭투자
6.2%
연 IRR
최종 순자산4.21억
초기 투입1.87억
MOIC2.65×
월세투자
자본부족5.4%
연 IRR
최종 순자산6.07억
초기 투입5.07억
MOIC2.61×
필요 자본 5.07억이 초기자본을 초과
자가거주
자본부족6.4%
연 IRR
최종 순자산5.47억
초기 투입3.07억
MOIC2.80×
필요 자본 3.07억이 초기자본을 초과
누적 순자산 추이
단위: 억원 · 매년 말 시점 추정
IRR 비교
이 도구의 한계
· 세금은 무주택~1주택 가정 기본값이며 실제와 다를 수 있습니다 (다주택 중과 미반영).
· 1세대 1주택 양도세 비과세 요건(거주·보유기간·12억 한도)은 토글로 단순화되었습니다.
· 장기보유특별공제·종합부동산세 세부 누진은 미반영됩니다.
· 대출 규제(DSR/LTV)는 시점별로 변하며 만기 일시상환을 가정합니다.
· 역전세·전세사기 등 꼬리 리스크는 단순화되었습니다.
· 단일 물건 N=1 가정이며 통계적 일반화는 불가합니다.